Zasiedzenie nieruchomości
Czym jest zasiedzenie?
Zasiedzenie nieruchomości jest sposobem nabycia jej prawa własności przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu. Co istotne, zasiedzenie ma charakter nieodpłatny. Skutek nabycia następuje zaś z mocy samego prawa.
Przesłanki zasiedzenia nieruchomości zostały ujęte w art. 172 kodeksu cywilnego i brzmią następująco:
- Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność nieruchomości, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
- W większości przypadków po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zasiedzenie dotyczy wszystkich podmiotów prawa cywilnego. Oznacza to, że o nabycie przez zasiedzenie może ubiegać się nie tylko osoba fizyczna, ale też np. gmina. Należy pamiętać, że posiadacze zależni (najemcy, dzierżawcy) nie są objęci możliwością zasiedzenia.
Kim jest posiadacz samoistny?
Aby zostać nazwanym posiadaczem samoistnym, należy spełniać dwa podstawowe warunki: czuć się właścicielem nieruchomości lub ruchomości; zachowywać się, jak właściciel nieruchomości lub ruchomości. Zachowywanie się, jak właściciel nieruchomości oznacza dbanie o nieruchomość, to jest korzystanie z nieruchomości tak, jak właściciel, np. mieszkanie w niej, płacenie podatków od nieruchomości, wynajmowanie, przeprowadzanie remontów itp.
Doliczanie posiadania poprzedników do okresu zasiedzenia
Trzeba dodać, że na podstawie art. 176 kodeksu cywilnego istnieje możliwość doliczenia okresu posiadania samoistnego nieruchomości przez poprzednika prawnego. Dochodzi do tego w dwóch przypadkach. Pierwszy, kiedy dotychczasowy posiadacz przenosi swoje posiadanie na inną osobę w drodze umowy. Drugi przypadek dotyczy spadkobrania, a więc sytuacji, w której obecny posiadacz stał się spadkobiercą dotychczasowego posiadacza samoistnego. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że jeżeli spadkobierców samoistnego posiadacza jest kilku, samoistne posiadanie podlega dziedziczeniu przez wszystkich spadkobierców w takich częściach, w jakich dziedziczą spadek.
Skutki orzeczenia sądu o zasiedzeniu
Skutek zasiedzenia ma charakter radykalny, gdyż prowadzi do pozbawienia prawa własności nieruchomości dotychczasowego właściciela, a prawo to nabywa jej długoletni posiadacz, przy czym nabycie to następuje nieodpłatnie. Jak wspomniano, zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, na skutek upływu terminu zasiedzenia, a więc w razie samoistnego posiadania nieruchomości odpowiednio: 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze. Dlatego też orzeczenie sądu o zasiedzeniu nie ustala prawa własności, lecz jest dokumentem urzędowym potwierdzającym nabycie własności, które nastąpiło z mocy ustawy.
Problemy z zasiedzeniem w Kielcach i okolicy?
Jako adwokat mogę Ci pomóc! Moja kancelaria adwokacka w Kielcach specjalizuje się w prawie cywilnym. Sprawy dotyczące zasiedzenia nie są mi obce, dzięki temu jestem w stanie rozwiązać Twoje problemy dotyczące zasiedzenia. Jako adwokat w Kielcach będę w stanie pomóc Ci między innymi w następujących sprawach: ocena spełnienia przesłanek zasiedzenia, obrona przed zasiedzeniem, reprezentowanie w postępowaniach sądowych dotyczących zasiedzenia.
Adwokat Robert Kozubek